Przychody uzyskiwane przez podatników z umów najmu i dzierżawy nieruchomości mogą być deklarowane w źródłach przychodu:
- pozarolnicza działalność gospodarcza, wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT;
- tzw. najem prywatny, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy.
Przypomnieć można, że uchwałą z dnia 25 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, NSA przesądził, iż przychody z najmu rzeczy niewpisanych do ewidencji środków trwałych prowadzonego przedsiębiorstwa, mogą być przez podatników zawsze rozliczane w źródle „najmem prywatny”, bez względu na liczbę rzeczy objętych najmem oraz wartość przychodów uzyskanych z tego tytułu przez wynajmującego. Podatnik ma zatem swobodę w decydowaniu o tym, czy w zakresie najmu będzie prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), czy zadeklaruje opodatkowanie osiągniętych przychodów w źródle przychodów najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT) – o ile wynajmowanych składników majątku nie wpisze do firmowej ewidencji środków trwałych.
Co istotne, od 2023 r. ustawodawca wprowadził regułę, zgodne z którą dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na mocy przepisów przejściowych podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z prywatnego najmu, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021r. Oznacza to, że w 2022r. prywatny najem nieruchomości i ruchomości prywatnych, mógł zostać jeszcze objęty zasadami ogólnymi opodatkowania, według skali podatkowej.
Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o ryczałcie, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł. oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł.
U podatników, którzy osiągają przychody z tego rodzaju umów, pojawiają się w związku z tym wątpliwości co do dwóch istotnych kwestii:
- czy będą zobowiązani odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od całej kwoty otrzymywanej od najemców z tytułu zawartych umów, tj. od czynszu najmu oraz opłat związanych z korzystaniem z wynajmowanych lokali, tj. kosztów eksploatacyjnych windy, kosztów zużywania energii elektrycznej, paliwa gazowego, wody, odprowadzanych ścieków, odbioru śmieci i części kosztów z umowy ubezpieczenia?
- czy kwota przychodów z najmu powinna zostać uwzględniona w limicie przychodów w wysokości 2.000.000 euro, pozwalającym opłacać w następnym w roku podatkowym podatnikowi ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej?
W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 1, organy podatkowe ostatnimi czasy bardzo często zajmowały stanowisko. Z ugruntowanej już linii interpretacyjnej wynika, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić dla wynajmującego przychodu z najmu lokalu mieszkalnego – jeżeli najem rozliczany jest w źródle przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT tj. jako najem prywatny.
Najemca bowiem tylko pośredniczy w zakresie uiszczania i przekazywania dalej opłat eksploatacyjnych, nie uzyskując realnego przysporzenia majątkowego (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS). Gdyby jednak wynajmujący osiągał przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a więc w źródle wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, to koszty zużycia mediów będą stanowić u niego przychód z działalności gospodarczej i podatnik winien odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 kwietnia 2022 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.1269.2021.2.KR).
Jeśli chodzi o zagadnienie nr 2, wskazać należy, iż ustawodawca w art. 6 ust. 4 u.z.p.d. stanowi, że podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności gospodarczej, jeżeli:
- w roku poprzedzającym rok podatkowy:
- uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000.000 euro, lub
- uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2.000.000 euro
- rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.
W konsekwencji podatnik, który w 2023 r. roku, będąc opodatkowanym ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, osiągnie również przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem, nie będzie uwzględniał w limicie 2.000.000 euro, uprawniającym do kontynuowania opodatkowania w formie ryczałtu w następnym roku podatkowym, przychodów z najmu prywatnego. Nie są to bowiem przychody z działalności gospodarczej.
Artykuł napisany przez:
Jolanta Kica
Doradca podatkowy, absolwentka Wydziału Ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu i prawa na Uniwersytecie Wrocławskim. Aplikant radcowski oraz doradca podatkowy. Posiada wieloletnie doświadczenie oraz ugruntowaną wiedzę w zakresie rachunkowości i prawa podatkowego, a także prawa cywilnego i gospodarczego. Współpracuje z największymi firmami na Dolnym Śląsku. Autor związany z wydawnictwem Wolters Kluwer (Vademecum Doradcy Podatkowego, Vademecum Głównego Księgowego). Trener z zakresu podatków i księgowości.
