Artykuł napisany przez:
Joanna Aleksandrowicz
Radca prawny, doświadczony szkoleniowiec z obszaru podatków dochodowych i wykładowca na Uniwersytecie WSB Merito w Gdańsku. Absolwentka kierunku Prawo na wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, a także Finansów i Rachunkowości spec. Doradztwo Podatkowe w Wyższej Szkole Bankowej w Gdańsku. Stypendystka Rektora UG za osiągnięcia w nauce 2012-2016. W trakcie studiów jej zainteresowania skupiały się przede wszystkim na prawie podatkowym, odbywała praktyki zarówno w spółkach doradztwa podatkowego, jak i kancelariach radcowskich. Ukończyła aplikację radcowską przy OIRP w Gdańsku. Aktualnie zajmuje się bieżącą obsługą prawno-podatkową spółek, ze szczególnym uwzględnieniem podatków dochodowych. Posiada doświadczenie w zakresie regulacji dotyczących MDR, a także uczestnicy w procesie przygotowywania dokumentacji cen transferowych dla klientów.
W tym wpisie przeczytasz:
- Cel wprowadzenia regulacji w zakresie spółek nieruchomościowych
- Spółka nieruchomościowa – definicja
- Definicja spółki nieruchomościowej – wątpliwości interpretacyjne
- Aktywa obrotowe
- Nieruchomości podmiotów zależnych
- Obowiązki spółki nieruchomościowej na gruncie prawa podatkowego
- Spółka nieruchomościowa jako płatnik
- Obowiązki informacyjne wobec KAS
- Co to oznacza dla Ciebie i Twojej organizacji?
Pomimo iż nowelizacja w zakresie wprowadzenia do ustawy o CIT i PIT instytucji spółki nieruchomościowej weszła w życie już z dniem 1 stycznia 2021 roku, to część podatników niestety do tej pory nie wie, że regulacje te istnieją i w niektórych sytuacjach mogę ich dotyczyć. Brak świadomości może z kolei narażać podatników na nieprawidłowe identyfikowanie obowiązków podatkowych związanych ze statusem spółki nieruchomościowej, jak i kary z KKS.
Cel wprowadzenia regulacji w zakresie spółek nieruchomościowych
W pierwszej kolejności warto wskazać, iż zmiany nie miały na celu wprowadzenia „nowego” podatku, lecz przede wszystkim przeniesienie obowiązku rozliczenia podatku z tytułu zbycia akcji/udziałów/ogółu praw i obowiązków w spółce nieruchomościowej na tę spółkę – w sytuacji, gdy stroną dokonującą zbycia jest nierezydent. Przed wprowadzeniem omawianych regulacji, do rozliczenia podatku z tego tytułu zobowiązany był podmiot, który zbywa akcje lub udziały, a nie spółka, której udziały są zbywane. Co za tym idzie, przepisy odnoszące się do spółek nieruchomościowych mają na celu przede wszystkim przeciwdziałać problemowi z realnym ściągnięciem podatku od zagranicznych podmiotów uchylających się od tego obowiązku. Niemniej jednak niektóre obowiązki wynikające ze statusu spółki nieruchomościowej dotyczą także sytuacji, gdy jej wspólnikami są polscy rezydencji podatkowi.
Spółka nieruchomościowa – definicja
Definicja spółki nieruchomościowej znajduje się w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT oraz art. 5a pkt 49 ustawy o PIT i niestety ma ona dosyć skomplikowany charakter. Ponadto, należy mieć na względzie, że inne kryteria obowiązują podatników rozpoczynających biznes, a inne kontynuujących działalność.
Dekodując i upraszczając ustawową definicję spółki nieruchomościowej, należy zauważyć, iż obejmuje ona podmioty obowiązane do sporządzenia bilansu w rozumieniu przepisów o rachunkowości, których:
- w przypadku rozpoczynających działalność:
- na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP (lub praw do takich nieruchomości) oraz
- wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln PLN.
Oba wymienione powyżej warunki muszą zostać spełnione łącznie.
- w przypadku podmiotów kontynuujących działalność:
- na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP (lub praw do takich nieruchomości),
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 MLN PLN oraz
- w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych.
Wszystkie trzy warunki muszą zostać spełnione łącznie.
Aktywa obrotowe
Części podatnikom mylnie może wydawać się, że na potrzeby spełnienia definicji spółki nieruchomościowej należy brać pod uwagę jedynie nieruchomości, które zgodnie z prawem bilansowym stanowią środki trwałe. Jednakże podejście fikusa wskazuje, że uwzględnia się wartość wszystkich aktywów, a więc w grę wchodzą także aktywa wykazane w bilansie jako obrotowe. Przykładem może być indywidualna interpretacja prawa podatkowego z dnia 6 maja 2022 roku sygn. 0111-KDIB1-1.4010.523.2021.2.AW lub indywidualna interpretacja prawa podatkowego z dnia 2 listopada 2022 roku sygn. 0111-KDIB1-3.4010.595.2022.1.IZ. Co za tym idzie, niewątpliwie w wielu sytuacjach także podmioty z branży deweloperskiej będą stanowiły spółki nieruchomościowe.
Nieruchomości podmiotów zależnych
Dodatkowo, warto zwrócić uwagę, że definicje w zakresie spółek nieruchomościowych posługują się sformułowaniem uwzględniającym także „pośrednie” posiadanie nieruchomości. W tym zakresie aktualne podejście fiskusa sprowadza się do tego, że przy obliczaniu posiadania pośredniego należy brać pod uwagę także wartość nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne od podatnika. Wskazuje na to m.in. przykładowo indywidualna interpretacja prawa podatkowego z dnia 23 lipca 2024 roku sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR lub indywidualna interpretacja prawa podatkowego z dnia 7 czerwca 2024 roku sygn. 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN. Także w przypadku podatników działających w ramach grupy kapitałowej, ocena statusu poszczególnych podmiotów jako spółek nieruchomościowych powinna być dokonywana z uwzględnieniem wzajemnych zależności. W skrajnej sytuacji możne zdarzyć się nawet, że spółka, która bezpośrednio nie posiada żadnych nieruchomości, będzie posiadała status spółki nieruchomościowej – z uwagi na fakt, iż posiada udziały w podmiotach, które te nieruchomości mają.
Spółka nieruchomościowa jako płatnik
Należy mieć na względzie, że zgodnie z przepisami, w przypadku zbywania udziałów w spółce nieruchomościowej przez nierezydentów, spółka nieruchomościowa zyskuje status płatnika. W związku z tym jest ona obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Dodatkowo, zgodnie z przepisami spółka nieruchomościowa niemająca siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązana ustanowić przedstawiciela podatkowego. Niedopełnienie z kolei tego obowiązku podlega karze pieniężnej do 1 mln PLN.
Obowiązki informacyjne wobec KAS
Ponadto, należy mieć na względzie, że zarówno spółki nieruchomościowe, jak i jej wspólnicy, muszą do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej – a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem CIT, do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej – przekazać do Szefa KAS dane określone w art. 27 ust. 1e ustawy o CIT i art. 45 ust. 3f ustawy o PIT.
W przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe mowa jest o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.
Z kolei w przypadku danych przekazywanych przez jej wspólników należy podać informacje o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
Właściwe formularze to:
- CIT-N1,
- PIT-N1,
- CIT-N2 oraz
- PIT-N2.
Co istotne, z wyżej wskazanego obowiązku muszą wywiązać się także krajowe spółki nieruchomościowe, których wszyscy udziałowcy są polskimi rezydentami podatkowymi. Niewywiązanie się z obowiązków informacyjnych w terminie może być równoznaczne z sankcjami z KKS.
Co to oznacza dla Ciebie i Twojej organizacji?
- Część podatników CIT i PIT wypełnia definicje spółki nieruchomościowej.
- Pion księgowy powinien zweryfikować, czy podatnik wypełnia definicję spółki nieruchomościowej, uwzględniając na potrzeby poszczególnych warunków aktualne podejście fiskusa.
- Ze statusem spółki nieruchomościowej wiążą się konkretne implikacje podatkowe.
- Obowiązki informacyjne ciążą zarówno na spółce nieruchomościowej, jak i jej wspólnikach.
- Niewywiązanie się z obowiązków w terminie może być równoznaczne z sankcjami na gruncie KKS.
