Wynajmujący, jako podatnik VAT
W dniu dzisiejszym nie ma wątpliwości co do tego, że osoby, które wynajmują posiadane nieruchomości, są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli najem wykonują zarobkowo i w sposób ciągły, powtarzalny. Ich czynności wypełniają wówczas przesłanki działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Potwierdzają to organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Jak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (Dyrektor KIS) w interpretacji indywidualnej z dnia 2 sierpnia 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.372.2023.2.AB, charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną podatnika, czy też stanowi jeden ze składników majątku prowadzonego przedsiębiorstwa.
Wynajmujący nie ma jednak obowiązku rejestrowania się do podatku VAT jako podatnik VAT czynny, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku do limitu obrotu w wysokości 200.000 zł w roku podatkowym. Na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT do wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT lub rozporządzeń wykonawczych do ustawy o VAT, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Oznacza to, że czynności najmu, nawet jeśli korzystają ze zwolnienia od podatku powinny być uwzględnianie w limicie, natomiast odsprzedaż mediów najemcy – już niekoniecznie.
Do tej pory skarbówka w wydawanych interpretacjach zajmowała stanowisko zgodnie z którym, dostawa mediów do wynajmowanych obiektów stanowi czynność związaną z nieruchomościami, co oznacza, że wszelkie refaktury mediów: wody, ścieków, energii elektrycznej i cieplnej na rzecz najemców należy wliczyć do limitu zwolnienia z VAT. W sumie można nawet zaryzykować stwierdzenie, że Dyrektor KIS nie wydawał interpretacji o odmiennym poglądzie – chyba, że w wyniku uchylenia przez sąd administracyjny interpretacji wydanej o takiej właśnie treści. Zgodnie bowiem z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (dla przykładu: wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt I FSK 337/18 albo z dnia 7 maja 2021 r., sygn. akt I FSK 1588/18 czy z dnia 19 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2063/17) odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a tym samym nie powinna być uwzględniana w wartości sprzedaży uprawniającej do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT.
Nowe stanowisko Dyrektora KIS
Dnia 8 września 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał precedensową interpretację nr 0111-KDIB3-1.4012.412.2023.2.IO, w której zgodził się z podatnikiem, że w przypadku pobieranych opłat na poczet dostawy mediów tj. zimnej wody, odprowadzania ścieków oraz centralnego ogrzewania, ich wartości nie należy uwzględniać w limicie. Wprawdzie czynność polegająca na odsprzedaży mediów ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale nie jest to związek bezpośredni. Dodatkowo nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji, odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie powinna być uwzględniana w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Warto również zaznaczyć, że skarbówka wydając interpretacje, coraz częściej godzi się na zastosowanie zwolnienia od podatku (zamiast np. stawek 23%, 8%) przy odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych przez podatników posiadających status podatników VAT czynnych. Kiedy taka możliwość istnieje? Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2023 r. poz. 955), zwalnia się od podatku czynności wykonywane m.in. przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej – gdy lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
W konsekwencji, jeżeli wynajmujący dokonuje odsprzedaży mediów na rzecz najemców lokali mieszkalnych wynajmowanych w celach mieszkaniowych – przy założeniu, że wynajmowany lokal jest jego własnością i znajduje się w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa administrująca nieruchomością – to dla dostawy mediów tj. wody, energii elektrycznej, gazu, rozliczanych odrębnie od czynszu najmu, powinno zostać zastosowane zwolnienie od podatku (por. interpretacja indywidulana Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 maja 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.206.2023.2.MSO).
Artykuł napisany przez:
Jolanta Kica
Doradca podatkowy, absolwentka Wydziału Ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu i prawa na Uniwersytecie Wrocławskim. Aplikant radcowski oraz doradca podatkowy. Posiada wieloletnie doświadczenie oraz ugruntowaną wiedzę w zakresie rachunkowości i prawa podatkowego, a także prawa cywilnego i gospodarczego. Współpracuje z największymi firmami na Dolnym Śląsku. Autor związany z wydawnictwem Wolters Kluwer (Vademecum Doradcy Podatkowego, Vademecum Głównego Księgowego). Trener z zakresu podatków i księgowości.
