Dostawa nieruchomości wykonywana przez podatników jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zazwyczaj jednak czynność ta korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Definicja pierwszego zasiedlenia i możliwość rezygnacji ze zwolnienia
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Wymogi formalne dla wyboru opodatkowania
Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji ze zwolnienia dla sprzedaży zabudowanych nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Aby strony mogły zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości VAT, konieczne jest spełnienie dwóch głównych warunków.
- Po pierwsze, obie strony transakcji muszą być zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.
- Po drugie, muszą złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Oświadczenie to należy złożyć albo przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, albo bezpośrednio w akcie notarialnym, do którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.
Elementy oświadczenia i skutki niezachowania formy
Oświadczenie powinno zawierać:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i nabywcy,
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku (budowli itp.) – jeżeli oświadczenie nie jest składane w akcie notarialnym,
- adres budynku (budowli itp.).
Powyższe wyżej wymienione elementy musi zwierać również oświadczenie składane w akcie notarialnym (por. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 17 października 2025 r., nr 0111-KDIB3-3.4012.432.2025.5.JSU). W celu wywołania określonego skutku prawnego, w treści aktu należy wskazać wprost, że sprzedający i kupujący oświadczają, iż wybierają opodatkowanie dostawy budynku podatkiem VAT w określonej stawce VAT. Jeżeli w umowie przedwstępnej nie znajdą się postanowienia, które spełniałyby wszystkie wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, nie będzie możliwe późniejsze sprostowanie aktu notarialnego aneksem, w którym to aneksie zostanie zawarte niniejsze oświadczenie. Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 28 maja 2025 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.135.2025.2.AA. oświadczenie złożone w aneksie notarialnym będzie nieskuteczne, gdyż nie zostaną zachowane terminy i forma, wskazane przez przepisy.
Podsumowanie
W przypadku dostawy budynków i budowli warto rozważyć wybór opodatkowania sprzedaży zamiast stosowania zwolnienia z VAT. Takie rozwiązanie może okazać się korzystniejsze, ponieważ wówczas czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponadto sprzedawca nie jest zobowiązany do korekty odliczonego podatku naliczonego w trybie art. 91 ust. 7 ustawy o VAT.
Co to oznacza dla Ciebie i Twojej organizacji?
- Upewnij się, na jakich warunkach opodatkowana jest dostawa budynków i budowli.
- Możliwość wyboru opodatkowania VAT przy sprzedaży nieruchomości może pozwolić na uniknięcie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz ograniczyć ryzyko konieczności korekty podatku naliczonego po stronie sprzedawcy.
- Kluczowe jest złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania – przed dostawą w urzędzie skarbowym nabywcy lub bezpośrednio w akcie notarialnym.
- W sytuacji, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęły ponad 2 lata, organizacja ma swobodę wyboru między zwolnieniem a opodatkowaniem – warto przeanalizować, która opcja jest korzystniejsza finansowo i podatkowo.
- Przy każdej transakcji sprzedaży budynków lub budowli warto przeprowadzić analizę pierwszego zasiedlenia, aby prawidłowo ustalić, czy zwolnienie z VAT przysługuje z mocy prawa oraz czy możliwa jest rezygnacja z tego zwolnienia.
- Sprawdź, czy terminowo złożono oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT.
Artykuł napisany przez:
Jolanta Kica
Absolwentka Wydziału Ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, absolwentka prawa na Wydziale Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Radca prawny oraz doradca podatkowy. Posiada wieloletnie doświadczenie oraz ugruntowaną wiedzę w zakresie rachunkowości i prawa podatkowego, a także prawa cywilnego i gospodarczego. Współpracuje z największymi firmami na Dolnym Śląsku. Autor związany z wydawnictwem Wolters Kluwer oraz Wiedza i Praktyka oraz C.H Beck. Doświadczony trener z zakresu podatków i księgowości m.in. dla Stowarzyszenia Księgowych w Polsce, korporacji prawniczych i firm szkoleniowych.
